Pour mémo ou pour info, faisons le point sur les caractéristiques particulières de l'investissement en immobilier géré, le statut LMNP et le dispositif Censi-Bouvard ouvrant droit à une fiscalité particulièrement clémente en location meublée. Accessibles à tout investisseur en résidence-services, ces avantages peuvent parfois être cumulés, sous certaines conditions, pour donner encore plus de puissance au projet immobilier.

Votre investissement immobilier en résidence-services a été guidé par différentes promesses :

l’important potentiel de location important grâce à la demande soutenue des touristes, des professionnels en mobilité, des étudiants ou des seniors,
la légèreté de gestion du bien (déléguée à un exploitant par bail commercial),
la garantie des loyers réguliers (versés quels que soient les aléas de fréquentation),
les intéressantes perspectives de rentabilité de l’investissement (de 3 à 4%),
et enfin, l’attrayante fiscalité de l’investissement et des revenus locatifs (grâce au dispositif Censi-Bouvard et au statut LMNP).

L’investissement en résidence-services : une fiscalité particulièrement avantageuse sur les revenus locatifs grâce au statut LMNP

Un investisseur immobilier en résidence-services est de fait fiscalement considéré comme Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), dès lors que ses revenus locatifs ne dépassent pas 23 000€/an et que son activité de location meublée n’est pas la source principale des revenus du foyer fiscal.

Au-delà de 23 000€ et si la location meublée est la principale activité du foyer fiscal, le loueur est considéré comme LMP (Loueur en Meublé Professionnel).

Pourquoi avoir investi en résidence services

Pourquoi avoir investi en résidence services

Très prisé des investisseurs locatifs, le statut du LMNP est assorti d’une fiscalité particulièrement clémente sur les revenus issus de la location meublée dont l’imposition porte :

soit sur la moitié (seulement) des recettes locatives, avec le régime du micro-BIC,
soit sur un revenu imposable réduit au minimum (voire même à 0€) après déduction de toutes les charges liées à l’activité du meublé, qu’elles aient été décaissées (taxes, frais de gestion, assurances...) ou qu’elles n’aient pas été décaissées (amortissement sur le mobilier et l’immobilier sur des durées 5 à 7 ans et 20 à 30 ans), et ce, via le régime fiscal du BIC au réel.

L’amortissement de l’immobilier et du mobilier est un puissant levier car il permet de réduire durablement voire d’annuler l’imposition sur les revenus locatifs de logement meublé loué en résidence gérée.

L’investissement en résidence-services : une fiscalité particulièrement avantageuse sur l’acquisition du bien grâce au dispositif Censi-Bouvard

En investissant dans un programme immobilier neuf de résidence-services avec logements meublés (senior ou étudiants), l’acquéreur a pu aussi bénéficier d’une défiscalisation sur son imposition globale en optant pour le dispositif fiscal de Censi-Bouvard, et ce, à 2 niveaux :

une réduction d’impôt jusqu’à 3 666€ pendant 9 ans (correspondant à 11% sur le prix d’achat du bien, dans la limite de 300 000€ d’acquisition, et reportable sur 6 ans au- delà de la limite autorisée) soit une économie fiscale globale pouvant atteindre 33 000€,
une récupération de la TVA de 20% sur le montant de l’investissement du bien neuf, étalée chaque année sur 20 ans (avec plafonnement à 10 000€).

Pour être éligibles au dispositif Censi-Bouvard les logements des résidences-services sont loués en meublés (pendant au moins 9 ans) et assortis de 3 services para-hôteliers assurés par un exploitant-gestionnaire professionnel (3 parmi les suivants : accueil, petit-déjeuner, blanchisserie et entretien).

Bon à savoir :

Un investisseur ayant opté pour le dispositif fiscal du Censi-Bouvard ne peut pas bénéficier de la déduction fiscale des amortissements LMNP sur l’immobilier.

L’investissement en résidence-services : le choix des fiscalités LMNP et/ou Censi-Bouvard pour diminuer son imposition

La fiscalité LMNP est cumulable avec le dispositif Censi-Bouvard. Cependant un investisseur ayant souscrit au dispositif Censi-Bouvard ne peut pas déduire fiscalement l’amortissement attaché à l’immobilier (en régime réel BIC).

Par contre, et c’est là toute la puissance de la fiscalité en location meublée, dès lors que les limites de plafonnement sont dépassées, les fiscalités peuvent s’additionner.

Faites le point sur la fiscalité (LMNP /Censi-Bouvard) de votre investissement en résidence-services

Vous avez investi dans un bien en résidence-services ou dans d’autres biens immobiliers locatifs et vous souhaitez faire le point sur les effets de la fiscalité LMNP ou Censi-Bouvard de vos revenus?

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