Propriétaires en résidence-services, reprenez la main sur votre immobilier locatif

FAQ

Vos questions les plus fréquentes sur l'immobilier géré en résidence-services...

Le contrat de bail commercial est un point incontournable pour louer un meublé en immobilier géré. 

Lire la suite : Qu'est ce que le bail commercial d'un appartement meublé : contrat, durée et renouvellement ?

Un bail commercial est contracté entre un gestionnaire (le locataire) et un propriétaire (le bailleur) pour une durée de 9 à 12 ans. 

Une indemnité d’éviction peut être exigée au propriétaire-bailleur souhaitant mettre fin au bail ou refusant son renouvellement.

Lire la suite : Bail commercial : qu'est ce que l'indemnité d'éviction ?

Le contexte de la crise sanitaire COVID a généré, ou parfois aggravé, des situations inconfortables de loyers impayés pour des propriétaires en résidence-services (tourisme, étudiant, affaires) les mettant en difficulté financière sur les remboursement d’emprunt contracté pour l’investissement du bien.

Lire la suite : Que faire en cas de loyer impayé en résidence-services ?

Grâce au dispositif Censi Bouvard, un bien est éligible à la réduction de TVA de 20% pour son propriétaire si l’investissement locatif s’est réalisé sous certaines conditions. 

Lire la suite : Quelles sont les conditions de récupération de TVA d'un investissement locatif LMNP / Censi-Bouvard ?

Selon l’article L. 145-9 du Code de Commerce : « A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. »

C’est donc en cas d’absence de congé ou de demande de renouvellement du bail que celui-ci se prolonge tacitement à la suite du terme fixé par le contrat, et ce pour une durée indéterminée.

Lire la suite : Qu’est-ce que la tacite prolongation d’un bail commercial ?

En tant que propriétaire d’un bien en location, vous pouvez soit vous occuper vous-même de la gestion de celui-ci, soit le faire gérer par une agence immobilière.

Le mandat de gestion locative consiste à confier le suivi de votre bien à un tiers afin de vous en délester.

Plus de sérénité, moins de formalité !

Lire la suite : Qu'est-ce que le mandat de gestion locative ?

Lorsqu’un bail commercial touche à sa fin, cela ne veut pas forcément dire que le contrat est arrivé à son terme. A la fin du bail commercial, il y a deux possibilités : 

  • soit le bailleur peut notifier un congé avec ou sans offre de renouvellement de bail commercial,
  • soit le locataire fait une demande de renouvellement du bail commercial ou en demande congé.

Cependant, si le locataire ne fait parvenir aucune demande de congé ou de renouvellement du bail commercial, celui-ci est renouvelé par tacite prolongation.  (et ce, pour une durée indéterminée).

Lire la suite : Quelles sont les conditions de renouvellement d'un bail commercial ?

Les responsabilités et obligations de chacune des parties (bailleur et locataire) sont définies dans le contrat de bail commercial pour l’exploitation d’une résidence-services. 

Lire la suite : Quelles sont les obligations du bailleur commercial ?

Le contrat de bail commercial définit les obligations et responsabilités de chacune des parties pour l’exploitation d’une résidence-services.

En règle générale, le bailleur prend en charge les gros travaux, grosses réparations et les taxes foncières, tandis que le locataire (l’exploitant) prend en charges l’entretien et les dépenses courantes.

Lire la suite : Quelles sont les obligations de l'exploitant (locataire) en bail commercial ? 

Le bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans minimum, l’exploitant peut résilier par périodes triennales avec un préavis de 6 mois. A l’inverse, le propriétaire-bailleur ne peut résilier le bail avant sauf'en cas de non respect des conditions telles qu'un usage non conforme des locaux, le non paiement du loyer etc… Ce principe est fixé selon l'article L. 145-14 du code de commerce. Le bail commercial peut, par exemple, être résilié dans les cas suivants :

  • A l'amiable si l’exploitant et le propriétaire-bailleur ont trouvé un terrain d’entente.
  • En application d’une clause résolutoire : manquement de la part de l’exploitant comme par exemple un défaut de paiement du loyer.
  • Par voie judiciaire, lorsque le bailleur ou le locataire ne remplit pas ses obligations.
Lire la suite : Comment mettre fin à un bail commercial ?
Vous avez acquis en LMNP un bien en résidences-services dont la gestion est assurée par un exploitant pour une durée minimale de 9 ans. Conformément aux dispositions légales, le montant du loyer défini entre les parties dans le bail commercial peut être amené à évoluer en cours de contrat, soit de façon automatique, soit à la demande de l’exploitant selon certaines conditions (L.145-39).

Lire la suite : Quelles sont les règles d'évolution de prix du loyer en bail commercial ?

Un bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans minimum. Le contrat signé entre le propriétaire-bailleur et l’exploitant-locataire d’une résidence-services prévoit les différents niveaux de responsabilités de chacun, et notamment les conditions pour mettre fin à la relation entre les 2 parties. 

Pour résilier un bail commercial certaines modalités pratiques doivent être respectées, dans la forme et dans les délais de préavis, et ces modalités peuvent varier selon la partie qui souhaite mettre fin au bail commercial.

Lire la suite : Quelles sont les modalités pour mettre fin à un bail commercial (préavis, renouvellement...) ?Préavis bail commercial

Dans le cadre d’un investissement immobilier LMNP vous avez acquis un bien en résidence-services et vous êtes donc propriétaire-bailleur. Etabli pour une période de 9 à 12 ans votre contrat garantit notamment un paiement des loyers régulier, ce qui n'est pas toujours le cas...Un tel contexte fragilisant la rentabilité de votre investissement LMNP est souvent l’occasion d’envisager de sortir du bail commercial avant son terme.

Lire la suite : Investissement LMNP : Comment sortir du bail commercial ?

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A propos de LOKIZI

Spécialisée dans l'immobilier locatif depuis plus de 20 ans, l'équipe LOKIZI conseille et accompagne les propriétaires dans la rentabilité de leur investissement immobilier. Votre projet en résidence-services ne remplit pas toutes ses promesses ? LOKIZI étudie votre situation et vous aide à sortir du bail commercial pour reprendre la main sur votre bien.
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